Patrimonio immobiliare pubblico, dismissione come opera di riqualificazione delle città

Posted on 11/04/2012

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Patrimonio immobiliare, la dismissione come opera di riqualificazione delle città. Claudio Cipollini, presidente dell’associazione Italia2020, e il progetto “Dismettere per valorizzare”. Localizzazione, determinazione di criteri di valorizzazione nell’ottica della compatibilità e della sostenibilità economica, ambientale e sociale.
Sul patrimonio immobiliare italiano si discetta da anni ormai. Andando indietro nel tempo più recente, c’è il caso ad inizio anni Novanta delle Ferrovie dello Stato che avevano un progetto ben definito per ripianare il conto economico (strutturalmente in passivo causa gli elevati costi delle infrastrutture), progetto poi arenatosi tra tangentopoli e l’incapacità di gestirlo e di valutarne i benefici e i vantaggi. Ma il tema resta attualissimo tanto che negli ultimi due anni si sono registrare diverse idee sul concetto di dismissione e valorizzazione del patrimonio immobiliare: partendo dalla Proposta Guarino, per arrivare alla creazione della Patrimonio Spa, proposta Magna Carta e F. Bruno Leoni, fino alla presentazione dello scorso 29 settembre 2011 dell’allora ministro Tremonti. Di questo ed altro abbiamo parlato con Claudio Cipollini, manager e docente universitario, presidente dell’associazione Italia2020.


Cosa c’è di nuovo nella sua proposta?
“L’obiettivo di ‘dismettere per valorizzare’ – dismettere il patrimonio immobiliare, riqualificando le città – è quella di andare oltre la proposta del Governo Berlusconi. Non si tratta di entrare nel merito della proposta fatta, che vede la costituzione di una SGR con partecipazione di privati selezionati tramite gara pubblica su cui potrebbero farsi obiezioni di fondo circa la continua presunta incapacità del pubblico di essere efficiente e efficace e tecnicamente preparato – fatto salvo quando si tratta della politica e dell’alta burocrazia – a fronte di un privato sempre ‘bravo e buono’, ma di entrare a monte sulle caratteristiche di fondo che deve avere la legge e la norma che dovrà regolare il tutto. Il rischio, infatti, è di farne solo un’operazione di pura finanza e contabilità arricchendo il pubblico (si spera) e il privato (certamente) solo intermini monetari e a breve termine, tralasciando gli effetti ambientali e sociali dell’intera operazione sia nel breve che nel medio-lungo periodo”.

Un percorso virtuoso quindi, diverso da tutti quelli precedentemente avanzati
“La nostra è una piccola associazione culturale composta da un gruppo di cittadini che, accogliendo l’invito dell’Unione Europea per uno sviluppo concreto e sostenibile del nostro Paese, mette a disposizione le proprie esperienze e professionalità. In questa direzione va la nostra proposta, che è quella di analizzare sì il patrimonio immobiliare (ma lo stesso andrebbe fatto per quello delle partecipazioni societarie), ma questo attraverso la sua localizzazione e con la determinazione dei criteri di valorizzazione e relative destinazioni d’uso urbanistiche secondo criteri di compatibilità e sostenibilità economica, sociale e ambientale”.

Quali sono i punti principali della proposta, quelli fondamentali?
“Partiamo dal concetto di vicinanza rispetto a servizi e infrastrutture di mobilità e trasporto. Recenti studi hanno dimostrato come il costo di un metro cubo di uffici e commercio possa arrivare a diminuire intorno al 20% se realizzato in prossimità (1 km) di stazioni di ferrovia e metropolitana urbana grazie alla minore incidenza di inquinamento e di incidentalità dovuta alla diminuzione di traffico su gomma causata dagli utenti e addetti attratti dagli spazi.  A tal proposito va tenuto presente che tutto il patrimonio immobiliare, anche dismettibile, delle Ferrovie dello Stato è localizzato naturalmente presso stazioni ferroviarie e che a loro volta sono localizzate in aree centrali e semi centrali e, quindi, di pregio e valore attuale o facilmente determinabile, così come sono localizzate in aree centrali e semi centrali sia gli immobili della Difesa o le sedi di molti uffici statali e comunali. Tutto ciò dovrà pertanto determinare di premiare attraverso maggiore cubatura tutti gli immobili localizzati presso snodi di interscambio di trasporto pubblico e, al contrario, disincentivare la realizzazione di nuovi o il riuso funzionale di immobili localizzati in aree difficilmente servibili da trasporti pubblici su ferro. Poi c’è il mix funzionale di almeno tre destinazioni d’uso.

Un fattore di arricchimento e sostenibilità dovrà essere quello di non consentire di realizzare grandi cubature monofunzionali rischiando così di facilitare la mobilità urbana invece di contenerla e diminuirla per gli effetti inquinanti ed economici che determina. Quindi il tema dell’edilizia verde, cioè normare l’obbligatorietà di realizzare o riqualificare gli immobili esistenti con materiali ecocompatibili ed impianti di energia rinnovabili, impedendo qualsiasi altra scelta. Altri due temi, infine, caratterizzano la proposta: approfittiamo dell’occasione per sperimentare sia le modalità di partecipazione delle persone interessate (P.A., imprese, progettisti, utenti, cittadini), nelle diverse forme e modalità di interessi rispetto all’intervento, sia le responsabilità e competenze. Si tratta di trasformare la ‘piramide’ decisionale in una ‘rete’ di responsabilità dove, una volta definito l’obiettivo di riqualificazione di un’area urbana (in questo caso in forma sperimentale l’immobile dismesso), è delegato al progettista, al realizzatore e al gestore la responsabilità di eseguire l’intervento lasciando alla P.A. il compito di ‘monitorare’ e non più di ‘permettere’, innescando in tal modo notevoli liberalizzazioni di processi, di creatività e di ritorno certo di investimenti senza tralasciare il tema corruzione”.

Ai temi lanciati da Cipollini c’è da aggiungere che le tre caratteristiche fondanti non avranno nessuna incidenza sull’attrattività degli investitori e sulle rispettive redditività poiché i costi supplementari di investimento derivanti dai punti 2 e 3 e quelle derivanti dai punto 1 per il pubblico, saranno bilanciati dalla quantità di cubatura realizzabile.

Dismettere e qualificare, l’ambizioso progetto che si prefigge di portare avanti Claudio Cipollini. Perché nel 2020 le città italiane possano essere davvero più sostenibili e vivibili, dotate di servizi e funzioni moderne e innovative, con un forte indotto nei settori industriali  e produttivi di materiali ecocompatibili di energie rinnovabili. Una scommessa da vincere.

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