Dismettere per valorizzare. Dismettere il patrimonio immobiliare, riqualificando le città

Posted on 02/10/2011

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Da ormai molti anni, in una fase di crisi acuta delle finanze pubbliche, si riaffaccia l’ipotesi di vendere i beni immobili e mobili di proprietà per incassare somme ingenti e ripianare così debiti ovvero  fare investimenti per lo sviluppo. E’ un tema toccato per le prime volte agli inizi degli anni ’90 dalla Ferrovie dello Stato, per esempio, per ripianare il conto economico strutturalmente in passivo causa gli elevati costi delle infrastrutture. Progetto, poi, arenatosi tra Tangentopoli e l’incapacità di gestirlo e di valutarne i benefici e i vantaggi .

Oggi il tema è ritornato di attualità e varie fonti hanno fatto proposte di dismissione e valorizzazione (Proposta Guarino, la creazione della Patrimonio s.p.a, proposta Magna Carta e F. Bruno Leoni, ecc) fino alla recentissima presentazione dello scorso 29 settembre di Tremonti per valorizzare e dismettere i patrimoni pubblici immobiliari e di partecipazione mobiliare in società. Non si tratta, qui e ora, di entrare nel merito della proposta fatta, che vede la costituzione di una SGR con partecipazione di privati selezionati tramite gara pubblica, sulla quale scelta potrebbero farsi obiezioni di fondo circa la continua presunta incapacità del pubblico di essere efficiente e efficace e tecnicamente preparato – fatto salvo quando si tratta della politica e dell’alta burocrazia – a fronte di un privato sempre “bravo e buono”, ma di entrare a monte sulle caratteristiche di fondo che deve avere la legge e la norma che dovrà regolare il tutto.

Il rischio infatti è di farne solo un’operazione di pura finanza e contabilità, arricchendo  il pubblico (si spera) e il privato (certamente) solo in termini monetari e a breve termine, tralasciando gli effetti ambientali e sociali dell’intera operazione sia nel breve che nel medio-lungo periodo. La convinzione e la certezza è, invece, che i due aspetti siano perfettamente integrabili e che anzi lo debbano essere stante la complessità dell’operazione stessa comunque la si voglia approcciare. Per questo la proposta è di analizzare il patrimonio immobiliare (ma lo stesso andrebbe fatto per quello delle partecipazioni societarie) principalmente secondo la sua localizzazione e determinarne i criteri di valorizzazione e relative destinazioni d’uso urbanistiche secondo criteri di compatibilità e sostenibilità economica, sociale e ambientale quali:

  • vicinanza rispetto a servizi e infrastrutture di mobilità e trasporto: recenti studi hanno dimostrato come il costo di un metro cubo di uffici e commercio possa arrivare a diminuire intorno al 20% se realizzato in prossimità (1 km) di stazioni di ferrovia e metropolitana urbana grazie alla minore incidenza di inquinamento e di incidentalità dovuta alla diminuzione di traffico su gomma causata dagli utenti e addetti attratti dagli spazi.  A tal proposito va tenuto presente che tutto il patrimonio immobiliare, anche dismettibile, delle Ferrovie dello Stato è localizzato naturalmente presso stazioni ferroviarie e che a loro volta sono localizzate in aree centrali e semi centrali e, quindi, di pregio e valore attuale o facilmente determinabile, così come sono localizzate in aree centrali e semi centrali sia gli immobili della Difesa e le sedi di molti uffici statali e comunali. Tutto ciò dovrà pertanto determinare di premiare attraverso maggiori cubatura tutti gli immobili localizzati presso snodi di interscambio di trasporto pubblico e invece disincentivare la realizzazione di nuovi o il riuso funzionale di immobili localizzati in aree difficilmente servibili da trasporti pubblici su ferro;
  • mix funzionale di almeno tre destinazioni d’uso: altro fattore di arricchimento e sostenibilità dovrà essere quello di non consentire di realizzare grandi cubature monofunzionali, rischiando così di facilitare la mobilità urbana invece di contenerla e diminuirla per gli effetti inquinanti e economici che determina;
  • edilizia verde: ultima caratteristica fondante dovrà essere quella di normare l’obbligatorietà di realizzare o riqualificare gli immobili esistenti con materiali ecocompatibili e e impianti di energia rinnovabili, impedendo qualsiasi altra scelta.

Le tre caratteristiche fondanti non avranno nessuna incidenza sull’attrattività degli investitori e sulle rispettive redditività poiché i costi supplementari di investimento derivanti dai punti 2 e 3 e quelle derivanti dai punto 1 per il pubblico saranno bilanciati dalla quantità di cubatura realizzabile. In altra parole sarà preferibile aumentare il cubaggio dell’esistente e del nuovo, se localizzato, secondo le caratteristiche del punto 1 a fronte dell’assicurazione di realizzare edifici con le caratteristiche di cui ai punti 2 e 3 ( il tutto ovviamente preceduto e verificato attraverso un adeguato studio di fattibilità e sostenibilità realizzato dal pubblico!). Il risultato finale entro i prossimi 10 anni sarà allora di aver contribuito – come mano pubblica – a riqualificare le città italiane e renderle più sostenibili e vivibili, dotandole nel contempo di servizi e funzioni moderne e innovative, creando anche un indotto nei settori industriali e produttivi di materiali ecocompatibili di energie rinnovabili.

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